2022年拿地青羊一定要读懂这八大关键词

日前，锐理君发布了2022年青羊区双集中第二批次供地计划，引发广泛讨论与关注。正如文章所说，城市空间架构调整、产业转型升级、经济发展、人口红利，为青羊区房地产市场注入了持续的生命力。

房企拿地，除了对城市面的基本研判，对市场端的了解也非常重要。5月16日，成都发布楼市新政：无房居民家庭认定标准为登记购房之日前2年内无住房转让记录；近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；楼盘可以按栋办理预售许可证进行销售。新政出台，对激发置业需求、提振市场产生了积极影响。

成都双集中二批次供地在即，锐理君贴心整理了八组关于青羊区的关键词，对拿地企业和购房者而言，它们背后的含义一定要读懂。

四年供地1887亩凸显稀缺价值

青羊区房地产市场最明显的价值裂变还是要从土地市场追踪。

青羊区起步早、开发度高，就意味着可开发空间的缩减、供应有限。数据显示，2018年至今，青羊区供应住宅用地32宗、1887亩，青羊区更注重住宅用地的品质把控。

因此青羊的土地一直是房企们眼中的“香饽饽”，更是土拍市场的“流量担当”。

18512元/㎡楼面地价夯实市场热度

丰富优渥的配套，紧缺的土地资源，这正是青羊区“西贵”的根源。

锐理君调取了青羊区近些年的土拍数据发现：2016年，青羊的平均成交楼面地价为6827元/㎡，2021年攀升至13783元/㎡，反映出各大房企对青羊房地产市场的一致看好。截至目前，青羊区有8宗成交地价超过16000元/㎡，其中金雁地产以成交楼面地价18512元/㎡，创下区域（名义）楼面价纪录并维持至今。

（青羊区名义楼面价超16000元/㎡地块）

15家抢驻房企注入楼市信心

门票有限、门槛高企，并不会减少青羊区对房企的“吸粉”能力。

据不完全统计，近三年就有中国铁建、国贸、建发、香港置地、爱情地产等15家品牌企业积极入驻。回顾拍卖现场情况，部分地块甚至引发上百轮举牌、数十家房企激烈争夺。从房企积极拿地动作与出价意愿看，青羊区的市场号召力有目共睹。

更值得关注的是，拥有不同开发理念、产品思路、建设目标的房企入驻后，赋予了青羊区全新的城市界面和房地产市场形象，也侧面展现出了区域建设的雄心。

（青羊区企业入驻情况）

住宅供销比1.07体现宜居价值

土地市场表现优异，青羊区的住宅市场也是可圈可点。

锐理数据统计显示，2016-2018年，青羊区商品住宅市场就出现了供不应求的状态，2017年的供销比仅0.35。2018年-2021年这四年间，青羊区新增住宅供应刚突破万套关口（10441套），是五城区中新增供应的区域。

受市场大环境影响，2021年成都住宅去化或多或少呈现出了“疲态”。不过由于区域价值坚挺，青羊楼市仍然保持着较高的去化速度，2021年青羊区商品住宅新增供应约62万方，备案成交约58万方，供销比为1.07，体现了青羊区居住需求吸附能力持续增强。

27673元/㎡房价瞄准强大购买力

房价是区域价值最直接的反映。在成都主城区中，青羊区的房价水平一向处于梯队。2019年青羊区成为首批住宅供应均价突破“2字头”的区域之一；2020年青羊区有8成新增房源单价超过2.5万元/㎡，全年备案均价约28783元/㎡，位居全城；2021年，青羊区商品住宅成交均价27673元/㎡，位居大成都第二。

换句话说，青羊区正是成都房价的“定调者”。早在2000年，位于青羊区草堂路的草堂之春和金林半岛别墅，分别以13000元/㎡和18000元/㎡的单价，先后突破成都住宅售价“天花板”，至今仍是“西贵”津津乐道的案例。2021年，绿城凤起朝鸣（成交均价35052元/㎡）、龙湖融信卓越青云阙（成交均价31196元/㎡）、中国铁建西派浣花（成交均价33402元/㎡）等也是成都首批均价（含装修）突破3万的项目。

锐理君认为，在产业升级、城市更新、市场迭代的大背景下，青羊区的房价标准正是对企业的强大吸引力所在，其开发产品可以向高端、改善、精品之路迈进。

13889元/㎡房地价差凸显开发空间

供地少，成本高，产品要求高，房企仍趋之若鹜，这就是青羊的价值写照。

此外，在房企大手笔拿地与购房者积极下单之间，仍然有非常可观的房地价差。统计显示，2021年青羊区的房地价差近13889元/㎡，对于房企来说，就意味着更大的开发空间。

17个楼盘急需市场加大供应

截至5月22日，2022年青羊区仅1个住宅项目取证，供应房源234套，“缺货”现象依然明显。据锐理君不完全统计，目前青羊区在售/待售的楼盘主要有17个，价格和品质算得上成都，但在售房源充足的项目仅5个。随着近两年区域土地和住宅市场都在加大货量，购房者买入机会也会增大。

（青羊区楼盘情况梳理，仅供参考，以项目实际为准）

预供应4宗地背后的拿地线索

2022年拿地主城，房企该如何抉择？从前文可知，青羊区各项数据都处于“上位圈”，呈现出空间较大、利润可期、品牌云集等特点。消息显示，青羊区二批次预计供应的4宗地，锐理君认为以下三条线索值得抓住：

（仅供参考，以实际供地为准）

从战略布局角度，拿地青羊要尽早尽快。

对于开发企业来说，拿地青羊可以快速站稳市场、扩大品牌影响力。细数一下，不少“大腕”房企都偏爱把旗下端产品落位青羊区，打造在成都的代表作。

• 龙湖14年前就在青羊区打造翠微清波，近两年又有青云阙、西府琅悦两个项目；

• 2014年，万科在青羊区外光华做了金色领域；

• 保利在青羊区做了三个盘，贝森公馆、香槟光华和金香槟；

• 中海15年前就在青羊打造了金沙府；

• 华润旗下成都端的项目“金悦湾”在青羊；

• 中铁建在2019年用了16700元/㎡的楼面地价竞得137亩大地块，打造西派金沙，并在青羊源城打造西派浣花、西派少城两大高端项目；

• 绿城旗下端的“凤起朝鸣”、“凤起蘭庭”都位于青羊；

• 国贸、香港置地在青羊连拿2宗地，为品牌在成都实现跨越提供了重要支撑。

为满足市场需求、平衡区域供需，青羊二批次预计供应4宗优质地块，房企一定要加强关注。

从灵活操盘角度，青羊有充足的购买力。

青羊区是成都旧城改造的重点区域，城市腾笼换鸟、更新升级过程中催生出大量的换房需求，形成新的购买力。目前，青羊区正瞄准航空、金融、文旅、商务四大主导产业分业促进，加快产业转型升级。随着越来越多的企业与产业落地，持续导入的产业人口将催生源源不断的购房需求。对于开发企业来说，内生与外来需求叠加，在青羊操盘灵活度更高。

从持续深耕角度，全新起跳的青羊值得投。

房地产市场的发展与城市区域的整体实力正相关。青羊区2021年完成地区生产总值1454.9亿元，雄厚的经济实力为房地产发展打牢基底。如今，在公园城市战略发展指引下，在青羊区城市总体架构优化、城市能级提升、城市产业换挡等多重机遇叠加下，站上全新起跳线的青羊必将成为房企深耕的重点区域。

以下是青羊区二批次预计供应4宗地的具体位置，其背后站着的是潜力无限的青羊新城。下一篇，锐理君会重点关注青羊新城，敬请期待。

（清波4组 约71亩）

（清波4、5组 约9亩）

（黄土7、8组 约23亩）

（蔡桥8、10组 约41亩）