巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司临河区帝景苑酒店式公寓建设项目可行性研究报告.doc 59页

巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司 临河区帝景苑酒店式公寓建设项目 申请报告 项目编号：BJZ(2011-LF030-02) 文件版次：V-2 项目建设单位：巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司 报告编制单位：巴彦淖尔市基本建设咨询投资公司项目名称：临河区帝景苑酒店式公寓建设项目 建设单位：巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司 法人代表：闫海生 编制报告单位：巴彦淖尔市基本建设咨询投资公司 编制报告负责人：苗明涯 项目编号：BJZ(2011-LF030-02) 文件版次：V-2 编制日期：2011年9月 参加编制人员： 姓 名 职务 专业技术职称 张春雷 编制人员 注册咨询工程师，高级工程师 王丽君 编制人员 注册咨询工程师，高级工程师 王书坡 编制人员 注册咨询工程师，高级工程师 肖 刚 编制人员 注册咨询工程师，高级工程师 吴建萍 编制人员 注册咨询工程师，工程师 李俊慧 编制人员 高级经济师 赵 俊 编制人员 会计师 目 录 第一章 ?申报单位及项目概况 1 1.1基本情况 1 1.2项目申报单位概况 1 1.3项目编制依据 2 1.4项目建设背景 4 1.5项目区概况 6 1.6建设内容、规模 11 1.7 项目建设方案 11 1.8劳动安全与消防 27 1.9项目管理及组织机构 29 1.10投资估算和资金筹措 31 第二章 ?发展规划、产业政策和行业准入分析 34 2.1? 发展规划分析 34 2.2相关产业政策分析 36 2.3行业准入分析 36 第三章 ?资源开发及综合利用分析 38 3.1资源开发 38 3.2综合利用 38 第四章 项目用地分析 41 4.1项目选址及用地方案 41 4.2 土地利用合理性分析 41 第五章 ?节能方案 43 5.1节能原则 43 5.2设计依据 43 5.3.建筑节能标准要求 44 5.4节能方面的考虑 45 5.5节能具体措施 46 第六章 ?环境和生态影响分析 48 6.1编制依据 48 6.2采用标准 48 6.3生态环境影响分析 48 6.4环境影响 48 6.5主要污染源、污染物 49 6.6 环境保护措施 50 第七章 ?经济影响分析 53 7.1经济效益分析 53 7.2 经济影响分析 54 7.3区域经济影响分析 54 第八章 ?社会影响分析 55 8.1 社会效益分析 55 8.2社会风险及对策分析 55 第一章 ?申报单位及项目概况 1.1基本情况 项目申报单位：巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司 申报项目名称：临河区帝景苑酒店式公寓建设项目 公司地址：巴彦淖尔市临河区北环办事处胜利路邮政大厦二楼 法人代表：闫海生 建设地点：临河区利民街南、建设路西、永安街北。 建设内容及规模：项目规划总占地面积7730平方米，总建筑面积26300平方米。 项目建设期：一年，2011年9月--2012年9月。 项目投资与筹资：本项目投资9967万元，资金由建设单位自筹解决。 1.2项目申报单位概况 新邦公司成立于2004年，目前主要从事房地产、建筑、矿业和农业四个行业，下属巴彦淖尔市新邦房地产开发公司、阿拉善盟诺尔红矿业公司、巴彦淖尔市新邦农业科技开发公司。 巴彦淖尔市新邦房地产开发公司组建于2006年，2007年1月19日注册成立。主要经营是房地产开发项目和建筑工程项目，公司有员工80人，其中高级职称10人，中级职称18人。企业法人代表是闫海生，注册资金1000万元，企业控股股东为闫海生、闫建军、闫建国、闫秀梅、闫秀珍，资质等级为三级。已经开展项目有：包头土默特右旗9.2万平方木地矿华庭住宅小区，杭锦后旗5.4万平方米奋斗中学商住楼，1.2万平方米奋斗中学科技楼，1.8万平方米巴彦淖尔市财政大楼。 截止2010年底公司资产总额4685万元，其中存货2069万元，固定资产1705万元。其中各种车辆4辆。负债总额1243万元，其中应付账款28万元，其他应付款1104万元。 阿拉善盟诺尔红矿业有限责任公司现拥有铁矿和花岗岩矿各一座，花岗岩矿位于阿拉善盟左旗，矿区面积24.8平方公里，矿体完整，储量巨大；铁矿位于巴彦淖尔市乌拉特中旗，矿区面积61.7平方公里，矿石品味达30%以上，储量丰富。 巴彦淖尔市新邦农业科技开发有限责任公司主要业务是立足河套地区农业资源优势，进行农业科技研发及推广，果蔬保鲜储存及销售，微生物技术开发；在市政府的大力支持下，投资7000多万元建设10万吨能力果蔬交易市场及43150平方米各类建筑。项目建成后成为内蒙古西部区最大的果蔬生产、保鲜、储存、销售基地，带动当地农民调整产业结构，增加农民收入。 新邦以诚信服务为宗旨，为社会创造财富，为企业发展创造利润，为员工创造高品质生活！ 1.3项目编制依据 1.3.1编制原则 1、本着投资少，见效快，效益高的原则根据市场需求和发展趋势确定合理的建设规模。 2、服从城市总体规划的前提下，对现行工程进行合理安排，同时考虑今后的发展。 3、统一规划，分步实施，合理布局，综合开发，配套建设逐步完善。 4、采用国内外较先进、成熟的技术和材料。 5、必须使建设项目达到安全、坚固、适用、经济的要求。 6、在调查研究的基础上，坚持实事求是的原则，以公正的立场和科学的态度对社会效益与经济效益做出适当的评价。 7、必须符合国家和有关部委的产业政策及有关部委相关的技术规范和标准。 1.3.2编制依据 ⑴《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发[2011]1号 ⑵《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ⑶《中华人民共和国房地产管理法》 ⑷《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ⑸《城市房屋拆迁管理条例 》 ⑹《巴彦淖尔市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 ⑺《巴彦淖尔市城市总体规划修编说明》（2004－2020年） ⑻《临河区城市建设总体规划》 ⑼《临河区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 ⑽《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》 ⑾《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90） ⑿《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2000年版 ⒀ 建设单位提供的相关资料 1.4项目建设背景 近年来，我国处于经济持续高速发展阶段，各行各业均呈现出迅猛的发展势态。房地产业是国民经济重要支柱产业之一，房地产业持续、稳定、健康的发展，有利于保持整个经济平稳较快增长；满足广大群众的基本住房消费需求，有利于稳定居民生活、保障社会安定；人民安居乐业，有利于全面实现小康社会的发展目标。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。 我国目前是当今世界上建筑量最多的国家，每年开发建设大量的商住建筑及配套建设。从经济发展角度分析，商住建设和消费既是提高人民生活水平、全面建设小康社会的重要内容，也是扩大内需拉动国民经济增长的一项战略方针。据有关资料表明，我国要想实现“城镇一体化” 的目标，建设规模化住宅区的时间还需持续十几年到二十几年时间。 根据巴彦淖尔市“十一五”规划的完成情况和“十二五”规划，临河区将充分利用新一轮城市化发展契机，进一步完善城市发展规划，加快旧城区改造建设，落实居民安居工程和不同档次商业建筑、住宅小区的建设工作，近几年内，每年开发面积将不少于150万平方米。随着当地房地产投资规模持续扩大，房地产业已成为当地财政收入的重要支柱。 临河区是巴彦淖尔市府所在地，是巴彦淖尔市经济、政治、文化、商贸和交通的中心。近年来紧紧抓住西部大开发的强劲东风，把房地产开发培育成了国民经济新的增长点，通过深入贯彻国家对房地产市场客观调控的各项政策措施，激活了二三级市场的流通，完善配套了金融服务体系，强化市场管理和完善物业管理，创造性开展各项工作，建立和完善新的住房体制。从而使本地的房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。临河区作为巴彦淖尔市政府所在地，破旧、零乱的城区建筑物严重影响巴彦淖尔市的整体市容市貌，因此，旧城改造将是改善城市环境，提升城市品味与档次的有效途径。最近，市委、政府提出：“坚持统一规划、统一配套、统一建设”的城市住宅建设原则，进一步加快了临河旧城区改造建设，加强基础建设、公益设施、商住小区配套建设。旧城区改造建设工程，是巴彦淖尔市城区建设的重点内容之一。本开发建设项目正是旧城改造工程中的重要组成部分。根据当前国家出台的一系列房地产政策，以及临河地区房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合临河地区市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：在临河地区进行适应市场需求的商业和住宅房地产业项目建设都有较大的的成长空间。因此，新邦房地产开发有限公司审时度势、把握机会、根据目标市场特点，确定了企业的任务与目标，决定投资开发该项目，并通过合理的规划，独特的设计而产生较好的社会效益和经济效益。 2011年9月9日，巴彦淖尔市城乡规划建设管理委员会会议纪要（巴规委发【2011】8号）批准巴彦淖尔市新邦房地产开发有限责任公司开发建设位于巴彦淖尔市临河区利民街南、建设路西、永安街北地段。项目的实施与建成后的运行势必拉动建材业、商品流通业、服务业等相关联产业的进一步繁荣，能够进一步增加就业，对带动地方产业发展和经济增长都有很好的推动作用。 1.5项目区概况 1.5.1巴彦淖尔市概况 ◇基本情况：巴彦淖尔市位于中国北疆内蒙古自治区西部。北依阴山，与蒙古国接壤，国界线长368.9公里，南隔黄河与鄂尔多斯市相望，东连草原钢城包头市，西邻塞外煤都乌海市，处于华北与西北的连接带上。地理位置为北纬40°13′-42°28′，东经105°12′-109°53′之间，东西长278公里，南北宽238公里，总土地面积6.4万平方公里。占内蒙古自治区总面积的5.46%，管辖七个旗县区，总人口176万人。 巴彦淖尔市属温带大陆性气候，年降水量为90--300毫米，日照时数为3100—3300小时，阴山山脉呈东西横贯中部，北部为广阔的天然牧场，盛产牛、羊、骆驼及肉苁蓉、发莱、黄芪等名贵特产品，年产绒毛8000多吨，二狼山白山羊绒在国内外久负盛名，有“纤维钻石”、“软黄金”之美誉。山南是著名的河套平原，素称“黄河百害，唯富一套”之美称，耕地面积40万公顷，是亚洲最大的一首制自流引水灌区，水利资源丰富，是国家和自治区重要的商品粮生产基地。中部为阴山山脉，蕴藏着丰富的矿产资源，已探明储量的有300多处62种，主要有硫、铜、铅、煤、银、稀土、石墨、铬铁、宝石等，富矿多，矿体厚，宜于开发。 巴彦淖尔市基础设施日臻完善，具有较好的投资环境，稳定宽松的投资政策和优质的服务体系。硬件方面：包兰铁路、京藏高速公路、110国道和京呼银兰光纤通讯干线横穿全境，巴彦淖尔市内“横五纵八”公路网基本形成；移动通信网络覆盖全市，有线电视、电话系统全国联网；电力供应充足，且电价低廉；国家一级陆路口岸甘其毛道口岸已成为中蒙陆路贸易的重要通道。软件建设方面：根据国家西部大开发有关优惠政策，巴彦淖尔市制定了一系列优惠政策，同时建立了行政服务大厅，实行“一厅式”办公，一条龙服务，以“公开、透明、高效”的行政方式，为广大客商提供周到、细致的服务。 ◇社会经济：近年来，巴彦淖尔市各级党委、政府以科学发展观为指导，加快经济结构转型步伐，大力推进三化进程，全市国民经济继续在高增长平台上运行，城乡居民生活水平进一步提高，经济社会发展趋势和谐，各方面工作都取得了明显的成绩。巴彦淖尔市属于我国西部新型发展中城市，自然资源和人文资源十分丰富。随着我国西部开发战略的实施和深入，城市经济也展现了其快速发展势头和深厚发展潜力。在“十一五”期间，巴彦淖尔市GDP总量由2005年的217.03亿元增加到2009年的522亿元，增加了2.41倍，年均增长率26.9％；财政收入由2005年的21.2亿元增加到2009年的55.8亿元，增加了2.63倍，年均增长率32.6％，第一、二、三产业在经济结构中的比例由2005年的30.6：38.5：30.9演进为2009年的19.5：54.9：25.6。通过以上经济数据可以看出，巴彦淖尔市经济呈良性健康上势平稳运行，经济结构日趋完善，负债水平合理，经济杠杆作用明显利好。 按照巴彦淖尔市整体发展规划，在“十二五”期间，产业结构将进一步优化，加快农业结构的战略性调整和产业化经营，推进工业支柱产业向多元化发展，加速服务业的升级换代和加大现代服务业的比重，逐步形成新的产业体系架构。巴彦淖尔市虽然是资源大市，但多年来以农牧业生产为主导的经济结构拉大了地区发展差距，然而，这同时也造就了很大的可持续发展空间。巴彦淖尔未来，将充分发挥自身资源优势，进一步确立工业立市的思路，加速产业结构调整，加大环保型高新技术产业发展力度。预计进入“十二五”期间以后，巴彦淖尔市GDP年增长率保持在20％以上，财政收入年均增长率保持在30％以上。以2009年财政收入55.8亿元为基准测算，到2015年财政收入将达到157亿元，年均增量为16.9亿元。 1.5.2临河区概况 ◇基本情况：本项目建设区在巴彦淖尔市府所在地临河区。地理坐标为东经107°6′一107°4′，北纬40°31′一44°17′。总面积2354平方公里。区辖11个镇、3个乡、160个行政村，城区设10个街道办事处。临河有蒙、汉、回等14个民族，52万人口。临河地区引黄自流灌溉，水源充足，具有发展农、牧、林业生产得天独厚的自然条件。粮食主产以国家一级优质小麦为主，此外，蜜瓜、西瓜、黑瓜籽、苹果梨等产品在全国享有盛誉。近年来，随着产业结构的调整，养殖业迅猛崛起，并于21世纪初提出了建设“北方羊城”的宏伟设想。 临河地方工业以绒毛、食品加工、化工、造纸、机械制造及民族用品为主，并在不断扩大生产规模，提高产品质量，逐渐从农业大市向工业强市迈进。临河交通便利，邮电通讯发达，城区建设日新月异，基础设施已基本满足了当地企业家和外来投资者的基本要求。 ◇地理特征：临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度 倾斜,海拔高度为1209米--1045米。临河耕地面积75761公顷，占总面积 的54.4%,其它为牧场、沙丘、森林和湖泊。临河地下水资源丰富，地下水埋深平均为1.6米至2.2米。地下水多为淡水,适宜灌溉。地下水补 给主要是引黄灌溉，年引水量达12亿立方米，灌溉面积159.5万亩。 ◇气候特点：临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量138.8mm，平均气温 6.8°C，昼 夜温差大，日照时间长，年日照时间为3229.9小时，是我国日照时数最 多的地区之一。光、热、水同期， 无霜期为130天左右，适宜于农作物和牧草生长。 ◇水文条件：黄河是过境河流，是临河地表水和地下水的主要来源。黄河总径流量年际变化不大，年平均总径流量为367.2亿立方米,流量为847.3立方米/秒。年内月季变化大,最大流量在8月,最小流量在11～12月。最大月份的流量为最小月份流量的5～24倍。黄河是临河灌溉的主要水源。已形成以永济、黄济两大干渠为主体的引黄灌溉网。年引水量为11.02亿立方米，总灌溉面积190.99万亩，沟渠占地20.51万亩。地表水除黄河灌溉网以外，还有总面积3.1万亩的大小湖泊，水深1～7米，PH值8～9。地下水储量丰富。埋深平均在1.6～2.2米，3 月份最深在2.5米以下，11月份最浅在0.5～1米。地下水走向与地形一致由南向北。北部埋深1米，含水层厚度180米，单位涌水量5～10立方米/小时；中部埋深1.5米，含水层厚度150米，单位涌水量10～20立方米/小时；南部埋深2米，单位涌水量10～20立方米/小时。地下水浅部为淡水，矿化度3g/l的总面积的71.65%，矿化度3～5g/l的占20.61%，矿化度5～10g/l的占7.74%。深部以淡水为主， ◇社会经济：经济平稳较快增长。初步核算，全年实现地区生产总值152.4亿元，增长20％。其中：第一产业增加值23.7亿元，增长9％；第二产业增加值75.9亿元，增长28％；第三产业增加值52.8亿元，增长16％。按常住人口计算，人均地区生产总值28475元，比上年增长18.8%。产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产业继续发展；工业生产持续快速发展，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长加快，呈现良好的发展势头。国民经济三次产业比重由上年同期的17：47：36调整到16：49：35。 财政收入快速增长。全年完成地方财政收入12.82亿元，增长25.2％。其中一般预算收入完成7.29亿元，增长29.7％。全区税收收入完成6.15亿元，增长27.1％，占全年财政收入的48％。其中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税四大主体税种共完成收入3.60亿元，增长20.1％，对全年财政增收贡献率达到23.3％。财政支出结构更加合理，逐步向公共与民生领域倾斜。全年一般公共服务支出1.52亿元，增长8.7%；教育支出3亿元，增长31.4％；社会保障和就业支出2.87亿元，增长47.4％；医疗卫生支出1.12亿元，增长44.2％；环境保护支出0.44亿元，增长10.4％。 ◇基础设施条件：临河区交通较为发达，包兰铁路线、京藏高速公路由东向西贯穿；市内道路网发达，公路交通便捷，以110国道及省道为主干的公路交通网实现乡、镇通公路；通讯条件优越，快捷的程控电话可直拔国内外，移动电话方便快捷；广播电视覆盖全区，有线电视全部联网；电力和能源供给充足，临河2×30万千瓦发电厂，可以满足供电 ，全市输变电畅通，电力供应充沛。 1.5.3建设地点 本建设项目选址在临河区利民街南、建设路西、永安街北地段，该地点地处临河区核心地段，地理位置优越，基础设施完备，交通通讯发达，商业和居住环境成熟，是十分理想的项目建设地点。 1.6建设内容、规模 1.6.1建设内容及规模 项目规划总占地面积7730平方米，总建筑面积26300平方米。 1.6.2用地强度指标 建筑容积率≤5 ，建筑密度≤35%，绿地率≥25% 1.7 项目建设方案 1.7.1规划设计方案 项目本着“功能人性化、建筑现代化、风格特色化、环境生态化、管理智能化”的规划设计理念，注重建筑的文化性与可读性。通过整体布局、空间组合、环境营造等，构建一个具有地域文化特色和时代风貌的、经得起时间考验的商业建筑。 本项目空间布局简洁规整，单体建筑立面以竖向线条为主要构成手法，柱和檐口细部装饰以简洁线条。整体设计地域文化特色鲜明、品位高雅、建筑基座稳重大方，上部建筑强调现代与地域特色相结合的风格，建筑细部强调突出线块、构件清晰，亦为城市带来新的亮点。 景观系统，根据规划分为中心景观、组团景观、线性景观，形成点、线、面相结合的景观层次和格局。 公共服务系统，将消控、监控、门卫室、物业管理室等布置于靠近出入口段，行进路线通畅，便于管理服务。场地与道路，道路与室内有高差部分均设有残疾人坡道；配套建设公共场所卫生间，并设有残疾人厕位。 垃圾收集系统，公寓楼沿道路设备垃圾收集点，作成小品式构筑物以美化环境，由物业管理公司集中处理。 1.7.2建筑工程方案 1.建设目标 本项目将按照现代商业模式建设具有优美的环境、和谐的商业环境、完美的配套服务设施、设计规划合理的酒店式公寓，使其设计的超前性和现实性相结合。结合本项目地理位置，人文气息，保持整体风格统一，使规划、建筑、景观融为一体，创造一个当地独一无二的商贸环境。不仅注重区域内部环境，而且考虑城市整体景观设计。 2.设计指导思想 ⑴充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地和现有设施。 ⑵外形设计与色彩的选用，既要和周边区域相统一，又要独树一帜，有一定特色。 ⑶从环境的现状及拟建建筑物分析，布局及各建筑立面形式符合城市规划整体要求，从立体景观分析，考虑与后期工程、环境的协调统一。 ⑷保证功能、设施的现代化的同时，节约投资，降低购房者的购置成本。 ⑸体现低碳、节能、环保的理念。 3.设计原则 ⑴参考借鉴国内外的商业建筑的先进设计经验 ⑵适应社会和市场的需要和要求 ⑷充分利用地形的特色，创造优美宜人的人居环境 ⑶利用和发展地理优势，协调与周围环境及城市空间的关系 ⑸酒店式公寓发展以系统性和灵活性相统一的规划原则 ⑹以人为本，可持续发展的原则 ⑺建筑、构筑物设计严格执行国家现行的有关标难、规范和规定 (8)建筑立面造型做出亮化效果图，并统一店面的户外广告及门牌字号 (9)建构筑物的结构设计除满足强度、刚度、稳定、抗震等要求外，还要符合节能、节水、节电、节材、太阳能综合利用、垃圾分类处理、供暖分户计量、天然气利用、人车分流、公寓楼夜间亮化及环保的要求。 (10)结构选型和建筑物材料的选择应尽量做到标准化、系列化、定型化。因地制宜合理地利用地方材料并积极推广新技术、新产品和新材料。 4.建筑设计 墙体工程：外墙370、内承重墙采用240厚砌块，非承重内隔墙及管道并隔墙均采用120砌块。 外墙保温：按照国家《民用建筑节能设计标准》采用A级不燃外墙外保温材料。 门窗工程：建筑外窗采用单框双玻中空玻璃塑钢窗，窗的抗风压性能不小于3.5KPa，空气渗透性能不小于O.5m3(m.h)，雨水渗透性能不小于500Pa，传热系数不大于3.OW/m2.k，隔声性能不低于40dB．保温性能要求达到7级以上。单元门均采用对讲防盗门，户门采用钢制四防门（即防火、防盗、隔声、保温）；门窗每扇玻璃超过1.5m2以上者和窗台低于600处的均采用安全玻璃。低于900的窗台均安装防护护杆。 屋面工程：屋面防水等级为三级，防水层合理使用年限为8年；SBS高聚物改性沥青防水卷材，不小于4mm厚；保温层纵横铺设聚苯乙烯板，总100厚，ρ=18㎏/m3。屋面突出坡物均应与屋面防水相同材料相互搭接完全封闭，并增加一道防水涂膜。屋面变形缝空隙处添加60㎜厚聚苯板添实。 室外工程：室外台阶、散水均在基础下设300厚中粗砂防冻层，散水每隔4米设10宽的防裂内嵌沥青膏。阳台窗底无封闭做100厚聚苯板保温。凡设有地漏房间应做防水层，均在地漏周围1米范围内做1%坡度向设施地漏。 防水防潮工程：卫生间、楼地面除采用高聚物改性沥青防水卷材外，在找平层上做一层高分子防水涂膜防水层，其防水涂层沿四周墙面高起150㎜。有防水要求的房间穿楼板立管处均应作防水套管。 墙身防潮层：在室内地坪下-0.0060米处做20厚1：2水泥砂浆，内掺5%防水粉，室内地坪有变化，防潮层应重叠设置，并在高低差埋土一侧做防潮层。 5.节能、环保设计 建筑节能达到65%，本项目外墙和屋顶均采用节能环保材料 窗采用铝合金断桥隔热中空双玻璃（5+9+5mm），采用保温门。 外墙按照国家《民用建筑节能设计标准》采用A级不燃外墙外保温材料。 采暖采用低温地热辐射（地暖）。 室内照明采用节能开关、节能灯具。 尽量充分利用太阳能。 6.结构设计 ⑴设计原则： 结构设计贯彻执行国家的设计标难、规范，在满足酒店式公寓技术特点及建筑布局的前提下，力求做到技术先进、经济合理、安全适用、确保质量。 ⑵本工程设计遵循的标准、规范、规程： 《民用建筑设计通则》GB50352-2005 《建筑结构荷载规范》（GB50005-2001） 《砌体结构设计规范》（GB50003-2001） 《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002) 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002) 《建筑抗震构造图集》(036329-1） 《建筑混凝土结构技术规程》(JGB-2002) 《建筑设计防火规范》GB50016-2006 《屋面工程技术规范》GB50354-2004 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004 《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008 《高层建筑岩土工程勘察规程》JGJ72-2004 建筑设计规范及标准 国家现行和内蒙古地区有关规范规程及标准 ⑶工程地质情况： 本项目根据地质详细报告确定经济合理的地基处理方案。 ①安全等级及抗震设防 建筑安全指标：本工程的设计使用年限为50年。 耐火等级 ≥二级 耐久年限 ≥100年 抗震设防烈度 8度 建筑结构安全等级 二级 ②风荷载与雪荷载 本工程基本风压为0.5OKN/㎡，基本雪压为0.25KN/㎡，地面粗糙度为B类，风荷载体型系数取l.30。 ⑷结构体系选择： ①基础选型 根据地质报告的建议，结合场地情况，本工程高层计划采用CFG桩复合地基加筏板基础。具体形式及地基情况待地质勘察报告完成后确定。基础内力分析受到地基模型、基础模型、上部结构刚度以及各种参数条件的影响，使用不同计算方法的结果之间有或多或少的差异。本工程要通过简化手算和专业软件的弹性地基梁方法相互配合进行多种模型下的基础内力计算，综合分析后确定设计内力。 ②上部结构选型概述 本工程建筑采用剪力墙结构体系，剪力墙墙肢截面高厚比一般控制在8以上几，剪力墙均直接落地，抗震等级为二级。小部分短肢剪力墙（墙肢截面高厚比5一8)的抗震等级为一级。由于上部剪力墙直接落入地下室，因此在主楼范围内的部分地下室为剪力墙结构，抗震等级为二级。 本工程以地下室顶板作为上部结构嵌固端，地下室顶板厚度非人防区为180mm，人防区为200mm，地下室墙柱配筋应满足高规4. 8. 5条规定。采用框架一剪力墙结构，充分体现建筑优美的外形，降低结构高度，节省钢材；顶部最具特色的周圈挑出部分采用轻钢结构，必要时采用预应力技术，以体现建筑的轻盈灵巧。 ③结构抗震缝的设置 本工程设抗震缝，抗震缝宽度为50mm。所有抗震缝沿建筑全高设置，地下室与基础不设缝。 ④采用的主要结构材料为 混凝土：标号C30-C40。 钢材Q235B及以上;钢筋采用HR335 (fy-300N/mm); HR235(fy-21ON/mm)。 ⑤主要结构构件 要求具有较大柱网尺寸，可以设置6-9米，承受水平荷载的梁具有很高的抗拉、抗弯及抗剪能力，要经过精确计算选择合适截面的大梁作为底部框架梁。此外，为提高墙体的极限承载力和延性，对不小于300厚的剪力墙在每层楼面处均设置高为50Omm的暗梁。 混凝土强度等级从底层的C40，逐步过渡到 C30。 ⑥楼盖选型 楼盖的选型对使用功能、结构合理性、经济性影响较大，为此本项目所有工程均选择经济合理的现浇钢筋混凝土梁板结构。 ⑦主要抗震措施 由于规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，本项目建筑规划设计时尽量采用均匀对称的型体，可以有效减轻地震破坏力。 选择可靠的耐力层，加大基础埋深，由此保证该建筑的抗倾覆能力。 进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性。在框架剪力墙结构中，增大地震作用下的底层剪重比，提高结构可靠度，使纵横向剪重比均不小于3.2%。采用比规范更严格的抗震措施进行设计，进一步提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。 1.7.3给排水工程 1.7.3.1概述 ⑴设计依据的规范： 《建筑设计防火规范》GB50016-2006 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 《室外排水设计规范》GB50014-2006 《室内消火栓》GB3445-2005 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005 《饮用净水水质标准》CJ94-1999 《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006 ⑵设计范围及内容： 工程给水排水设计内容有：室内外给排水系统，消防给水系统和污水处理系统，设计依据国家现行有关规范、标准进行。 1.7.3.2给水 本工程给水水源取自市政自来水，入口压力要求为≥0.28?，引入DN300市政给水管，在区内形成环状供水管网。据资料，市政水的水压约为0. 27-0.30Mpa，可满足六层以下的用水，六层以上则须进行二次加压供水。水表集中或分层集中设置。 （2）冷热水管道采用PERT管，熔接。暗装及垫层内敷设地管道须设置塑料卡钉，水表设在住户内。 （3）室内污水管道采用增强降噪型PVC-U管，胶接。污水立管De≥110，每层设阻火圈管道及伸缩节，埋地及出屋面排水管道采用机制排水铸铁管，橡胶圈柔性接品。 （4）水源 公寓楼供水水源由市政自来水管网供给，接入DN300给水管至公寓楼，上设计量水表。 （5）配水系统 公寓楼给水采用生活、消防不同管道供水系统，供水管沿道路成环状布置，主管应选用PE或PPR热熔管及配件，埋地敷设，埋深1.5米。 1.7.3.3排水 ⑴主要污染物： 排水主要为生活污水，排水中有粪便、BOD、COD等污染物，排水水质同城市污水。 ⑵排水方式： 排水采用合流制，含粪便污水经化粪池处理后排入城市污水管网，排水主管管径DN400，埋地敷设管材用混凝土排水管。 ⑶雨水排水： 室外雨水采用明管排水，雨水口间距6米。 1.7.3.4绿化工程 作为酒店式公寓，场地环境是规划的重要组成部分，因而绿化景观系统是重点考虑的方面。 项目绿化景观设计以体现人性化的理念为主，在设计中充分考虑人的因素，在景观中增加人的停留空间，使绿化空间能够被充分利用，体现人性化的设计，创造良好的环境。在公寓楼草坪、树丛中，合理配置活动场所。 规划采用二级绿化配置方法。即由中心绿地、楼前绿地构成的二级绿化配置模式，栽花种草、营造建筑小品，既绿化美化厂区环境，又减弱噪声，净化空气，还可形成有效的休栖场所。中心绿地包括花草、树木、草坪、铺装地面、雕塑小品及休息、休闲设施等。楼前绿地是指楼前临路开敞式绿色景点构成的公共绿地，包括花木草坪、雕塑小品及有关休息设施等，由灌木、花卉组成。草坪配套节水型自动喷灌设备，草种选用耐寒速生的草坪专用草种。场区内树木乔灌结合，乔木主要选择汉垂柳、垂榆、松柏、国槐等树种，适当配备一些当地的树种，如苹果梨、榆树、杨树等；灌木主要选择丁香、榆叶梅、玫瑰、连翘等。 工程中力争做到绿化建设同园区建设同步，欣赏景观与文体休闲设施并举，力求体现功能上的综合性，生态上的科学性，配置上的艺术性，经济上合理性，风格上的地方性，绿化与生态保护有机地结合，提高绿化质量，增加常绿树种，自培适合当地气候、土壤，空气污染等条件下生长良好的植物新品种，促进场区环境生态建设。 1.7.4采暖 1.7.4.1室外气象资料 ⑴冬季采暖室外计算干球温度：-19℃； ⑵冬季空调室外计算干球温度：-22℃； ⑶夏季空调室外计算干球温度：29.9℃； ⑷夏季空调室外计算湿球温度：20.8℃ ⑸冬季最高风向平均风速：C4.5m/s; ⑹日平均温度≤5℃的天数：171天。 1.7.4.2设计依据 《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003 《建筑设计防火规范》(GB50016-2006) ; 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004 1.7.4.3采暖方式及设备选择 本项目经测算，面积热指标为36W/㎡，总热负荷为947KW，采暖采用低温热水辐射地暖，设换热器循环水泵及稳压设备。 1.7.4.4采暖系统敷设 本项目采暖采用下供下回式，双立管供回水系统，在楼梯间管井中设控制阀，分管控制，每个房间采暖型式为单管水平串联。 1.7.4.5外供热管网 室外供热管采用通行地沟敷设，地沟断面为1500-2400防水地沟，供热管道采用无缝钢管，岩棉管壳保温。 1.7.5 通风 采用自然通风方式。电梯机房内设换气扇机械排风。采用低噪声环保通风设备。 1.7.6 电气设计 1.7.6.1编制依据规范标准 《供配电系统设计规范》GB50052-2009 《低压配电设计规范》GB50054-95 《低压配电装置及线路设计规范》GBJS4-83 《建筑照明设计标准》GB50034-2004 《电力工程电缆设计规范》GB50217-2007序号 费用名称 取费基数取费标准 单价及取费标准（元） 金额 合计 备注 (万元) (万元) 一 工程费用 8673.84 8673.84 主体工程费 26300.00 2870.00 7548.10 7548.10 电气 26300.00 65.00 170.95 170.95 采暖 26300.00 50.00 131.50 131.50 给排水 26300.00 37.00 97.31 97.31 弱电 26300.00 35.00 92.05 92.05 燃气 26300.00 40.00 105.20 105.20 消防 26300.00 30.00 78.90 78.90 硬化 2030.00 83.00 16.85 16.85 绿化 1933.00 63.00 12.18 12.18 装饰 26300.00 160.00 420.80 420.80 二 其他费用 818.67 818.67 测量费 26300.00 4.00 10.52 10.52 元/平米 临时设施费 8673.84 0.50% 43.37 43.37 工程费用 人防工程费 26300.00 15.00 39.45 39.45 元/平米 燃气入网费 26300.00 20.00 52.60 52.60 元/平米 园林管理费 26300.00 2.00 5.26 5.26 元/平米 水增容费 26300.00 10.00 26.30 26.30 元/平米 垃圾处理费 26300.00 3.00 7.89 7.89 元/平米 采暖入网费 26300.00 70.00 184.10 184.10 元/平米 电增容费 26300.00 10.00 26.30 26.30 元/平米 卫生费 26300.00 6.50 17.10 17.10 元/平米 环保费 26300.00 8.00 21.04 21.04 元/平米 室内环境监测费 26300.00 2.00 5.26 5.26 元/平米 城市配套费 26300.00 17.00 44.71 44.71 元/平米 工程勘测费 26300.00 3.00 7.89 7.89 元/平米 可研编制费 8673.84 0.05% 4.34 4.34 工程费用 工程设计费 8673.84 1.90% 164.80 164.80 工程费用 工程监理费 26300.00 13.00 34.19 34.19 元/平米 工程质量监督费 8673.84 0.50% 43.37 43.37 工程费用 施工图审查费 26300.00 3.00 7.89 7.89 元/平米 概算决算审计费 26300.00 3.00 7.89 7.89 元/平米 建设单位管理费 8673.84 10.00 8.67 8.67 工程费用 竣工图编制费 26300.00 2.00 5.26 5.26 元/平米 面积测试费 26300.00 3.00 7.89 7.89 元/平米 工程招投标费 8673.84 0.40% 34.70 34.70 元/平米 工程保险费 26300.00 3.00 7.89 7.89 元/平米 一、二合计 9492.51 9492.51 三 预备费 1-2项和 5.00% 474.63 474.63 四 房屋建设投资 9967.13 9967.13 五 房屋开发投资 9967.13 9967.13 总投资 9967.13 9967.13 本项目总投资9967万元。资金由建设单位自筹解决。 第二章 ?发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1? 发展规划分析 2.1.1国民经济和社会发展规划符合性分析 根据巴彦淖尔市委《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》精神，在今后的五年中，巴彦淖尔市要进一步加大城市基础设施建设力度，按照“规划科学化，建设最优化、机制市场化、管理法制化”的原则和市委、市政府提出的“做强产业、做大城市、做优环境”的要求，坚持以人为本，突出精品意识，优化城市设计，显现城市个性，全面推进城市基础设施建设工程，高质量建设城市基础设施，不断提升城市建设的档次和品味。“十二五”期末，全市城镇人口突破100万，城镇化率达到60%以上。 市委、政府按照“一年打基础、三年见成效”的原则，加大城区建设力度，提倡引进外地资金和外地知名企业以及先进的房地产开发理念，全面提升我市房地产开发整体水平，促进房地产开发健康、持续发展，以此实现城市功能布局科学合理、基础设施配套完善、交通路网便捷通达、市容市貌特色鲜明、建筑文化品味较高，整体景观现代繁荣的城市发展目标。 “十二五”是临河区全面建设小康社会，加快构建和谐社会的重要五年；将面临建设区域性中心城市的新挑战和新一轮国家西部大开发深入实施和自治区建设西部经济区、打造沿黄经济带力度加大的新机遇。根据区委《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》精神，今后五年，政府工作的总体要求是：以科学发展观为统领，以促进产业升级为主线，紧紧围绕再创临河新强势目标，做强工业，做大城市，做优三产，做实农业,着力打造区域性中心城市、工业园区、交通枢纽三个平台，构建绿色食品、绒纺、生物制药、冶金化工、现代物流五大基地，加速工业化、城镇化、产业化、生态化进程，不断提高人民群众的生活水平和质量，努力打造“西北绿城”、“塞上水城”、“河套文化名城”。 巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司开发建设该项目，符合国家加强和谐社会建设要求，符合全市“十二五”发展规划的思路，符合临河区城市建设的总体思路。 2.1.2区域和空间规划符合性分析 （1）符合城市总体规划，有助于推进新区建设 根据《临河区城市建设总体规划》，临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主的办法，走新区开发与旧城改造相结合，新区开发为重点的路子，加大新区建设工程。努力改善城市环境，增强城市的辐射和带动功能。 （2）增强集聚功能，建设城市宜居宜业的新临河 城市的集聚功能和建设品味决定着地区发展的进程。加大房地产开发力度，新建、续建房地产及公建项目，发挥房地产拉动投资和扩大消费的积极作用，培育经济增长点。实施城镇化发展战略，全力抓好以拆迁改造为重点的城市扩容提质，以生态绿化为重点的城乡基础建设，全力推动各项工作实现新突破。本项目做为酒店式公寓项目，完全符合城市新兴乡规划。 本项目按照集约节约、功能完善、宜居宜业、特色鲜明的总体要求，通过政府政策扶持与引导，建成生态环境良好、基础设施完善、人文环境优良、管理机制健全、经济社会发展协调的商贸集聚项目。 2.2相关产业政策分析 房地产业是典型的广度关联产业，与之直接关联的产业多达十几个，间接关联产业则更多。商业房地产业能够带动前、后相关产业规模的扩大、经营的集约化以及结构合理化和高级化的发展，并有利增加消费需求，对于靠投资拉动经济的我市来说具有特别重要的意义。 近几年，巴彦淖尔市房地产业逐步走向了规范，政府逐步完善了房地产管理制度，建设部及相关部委对涉及房地产的有关政策进行了修订，这一系列政策的出台以及房地产二级市场的建立，充分表明政府对房地产市场管理渐趋完善，房地产市场的发展也正在走向规范和有序。当前形势下，保持房地产开发投资的持续、适度增长，是全市房地产政策的着力点。 2.3行业准入分析 国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）》（第9号令）将产业结构调整的对象分为三类：鼓励类、限制类、淘汰类。该项目属于商业集聚区开发建设项目，符合产业政策的要求。 目前国家强制执行新建、改建住房节能政策。本项目采用了多项新型节能技术，符合国家产业政策的节能要求。 房地产行业准入门槛：要求必须依法取得房地产开发企业资质等级证书；项目资本金到开户银行专户储存，实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。 巴彦淖尔市新邦房地产开发有限公司是一家具有房屋开发、销售的企业，具备相应的房地产开发资质，经市政府同意取得本项目的开发权，项目具备行业准入条件，符合国家相关行业准入标准。 第三章 ?资源开发及综合利用分析 3.1资源开发 该项目为城市开发建设酒店式公寓，属房地产开发项目，不属于矿产资源开发类项目。该项目主要占用资源为土地资源，建筑材料，包括水泥、砂子、碎石、钢筋和各种装饰材料。其特点为一次性消耗，项目建成后就基本不再消耗资源，为了更好的节约资源，该项目采取的措施主要有： （1）优化设计。在满足结构安全的前提下，尽量做到简洁设计，即节约材料又降低造价。 （2）采用新材料。建筑装饰材料日新月异，新型材料往往强度高、质量轻，消耗资源少，尽量采用可回收利用的建筑材料。在建筑材料的选用上，可以选用一些低能耗和保护资源的产品。比如，在砌体材料的选用上，我们舍弃传统的“秦砖汉瓦”，采用了利用工业废渣等原材料制作的轻型砌块。在保温材料的选用上亦是如此，我们可以采用环保及低能耗的产品。 （3）充分利用太阳能资源。本项目商业功能较为集中，建筑布局紧凑合理，能够充分利用太阳能资源。 3.2综合利用 3.2.1我国对资源综合利用的目标 （1）森林利用率从18.2%提高到20%，木材综合利用率从目前的60%左右提高到70%左右。 （2）万元GDP用水量降低20%;城市供水管网平均漏损率不超过15%，生活节水器具在城镇全面推广使用，北方缺水城市再生水利用率达到污水处理量的20%，南方沿海缺水城市达到5%～10%。 （3）逐步建立起全国资源集约型的社会生产体系和社会消费体系，提高单位资源的利用价值 3.2.2该项目采取的资源利用措施 （1）为了进一步达到节水要求，在场区应推广节水器具，如厕所冲便器应考虑采用节水冲便器，采用节水阀门和龙头，禁止使用螺旋式水龙头等。 （2）建筑内外照明采用时控、就地控制及远动控制相结合的方式。室外照明选用高光效钠灯光源。施工时采用节能低耗设备。使用过程中照明设施有专门人负责开关。 （3）合理选择外网引入路径，降低线损。 3.2.3通过优化设计提高资源利用 （1）确保主要建筑物采光及通风系统良好。 （2）在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料。 （3）选用高反射系数的墙面装饰材料。 （4）合理利用空间，提供有效使用面积。 （5）在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照。 （6）在满足房间平面功能合理的同时，尽量减少外墙的凸凹。 （7）针对建筑外围护结构和材料进行节能设计，采用新墙体材料，提高建筑室内热环境综合指标。 （8）采用坡屋面做法，设计8厚挤塑泡沫板保温隔热层，其传热系数符合节能要求，达到降隔热效果。 （9）综合考虑建筑物维护结构的热工性能，合理确定窗墙面积比和体形系数。 第四章 项目用地分析 4.1项目选址及用地方案 1、帝景苑酒店式公寓地界为：利民街南、建设路西、永安街北。项目总占地面积7730平方米，建筑用地面积26300平方米，该项目建设地址交通便利，地势平坦，是理想的建设地点。 2、该宗土地已被批准为商住综合用地。2011年9月9日，巴彦淖尔市城乡规划建设管理委员会会议纪要（巴规委发【2011】8号）批准巴彦淖尔市新邦房地产开发有限责任公司开发建设位于巴彦淖尔市临河区利民街南、建设路西、永安街北地段。 3、该项目不会造成相关不利影响。一是经勘查鉴定，该项目区地下未发现矿床和文物；二是该项目区没有超高建筑设计，因此不会对通航及军事设施产生不利影响。 4.2 土地利用合理性分析 该项目符合《临河区土地利用总体规划》的要求，符合国家保护耕地的政策和集约有效使用土地的要求。 1.土地开发建设与利用条件 ①规划用地性质：商、住综合用地 ②绿地率、建筑密度及容积率控制： 用地面积（㎡） 建筑密度(%) 绿地率(%) 容积率 7730 ≤35 ≥25 ≤5 ③开发企业不得以任何理由随意占用用地红线范围外土地，如临时需占用土地使用范围以外的土地或道路，需经市有关部门的批准。 ④其它详见国有土地出让合同附件、土地使用条件和要求。 2.用地符合性分析 ①该项目竞得的土地在临河区。根据用地规划，该地块为商、住综合用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。 ②该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。 本建设项目，符合临河区人口“十二五”专项规划、城镇总体规划和土地利用总体规划要求。 第五章 ?节能方案 5.1节能原则 节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。 坚持开发与节约并举，节约优先的方针，通过调整产业结构、产品结构和能源消费结构，用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，促进产业结构优化升级，淘汰落后技术和设备，提高产业的整体技术装备水平和能源利用效率。 坚持节能与发展相互促进，把节能作为转变经济增长方式的主攻方向，从根本上改变高耗能、高污染的粗放型经济增长方式；坚持发挥市场机制作用与政府宏观调控相结合，努力营造有利于节能的体制环境、政策环境和市场环境；坚持源头控制与存量挖潜、依法管理与政策激励、突出重点与全面推进相结合。 5.2设计依据 《中华人民共和国节约能源法》 《中华人民共和国再生能源法》 《中华人民共和国建筑法》 《节能中长期专项规划》 《中国节能技术政策大纲》 《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》 《内蒙古自治区节约能源条例》 《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》 《内蒙古自治区居住建筑节能设计标准》J11332-2009 《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006 《绿色建筑技术导则》 《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001 《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95 《城市热力网设计规范》CJJ34-2002J216-2002 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008 《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004 《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005 《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 《建筑照明设计标准》GB50034-2004 《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001 《地板辐射供暖技术规程》JGJ142-2004 《城市供热管网工程质量检验评定标准》CJJ38-90 《城镇燃气设计规范》GB50028-2006 《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001 5.3.建筑节能标准要求 国家要求，“十二五”期间新建建筑严格执行在1980年标准基础上节能60%的建筑节能设计标准。主要采用高效保温外墙、屋面、节能灯具等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。 内蒙古自治区在此基础上，又进一步要求：“十二五”期间新建建筑严格执行在1980年标准基础上节能65%的建筑节能设计标准，并且发布了《内蒙古自治区节约能源条例》，编制了《内蒙古自治区居住建筑节能设计标准》。 本项目积极响应国家有关节约能源的法规和方针政策，严格按照国家及自治区关于居住建筑的节能设计标准进行设计。 5.4节能方面的考虑 1.设计阶段 要求建筑设计单位在建筑、采暖、通风及采光照明系统等方面，保证节能目标的实现。项目设计方案需相关专业人士就节能方面进行评估后再付诸实施，节能不达标的设计，不予认可。 （1）建筑通风 在规划设计中，合理、高效地利用自然通风是节能设计的一个重要手段。为减少空调运行时间，在群体空间布局上采用前后平行方式以疏导气流，并使建筑物处于周围建筑物的气流漩涡区以外。 （2）选择建筑物南北朝向 建筑物南北朝向夏季可减少太阳辐射，冬季可增加太阳辐射，是最有利的建筑朝向。 根据临河区的地理位置，综合该项目的规划布置与建筑单体设计，充分利用日照并避开冬季主导风向、利用夏季凉爽时段的自然通风，建筑物的朝向采用南北向或接近南北向。 （3）创造节能环境 当前，环境设计已成为集聚区规划设计中重要的一环。创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有： 增加绿化种植面积，有效调节环境温度。减少硬质铺地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。 2.施工阶段 要求施工单位严格按照设计规范要求施工，不折不扣地履行设计中有关节能材料的选用和各项节能措施，，将节能设计落到实处。 5.5节能具体措施 1．供热措施 管路按分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置 采暖系统在保证能分室（区）进行室温调节的前提下，可采用下列任一制式，系统的划分和布置能实现分区热量计量。 1）上/下分式垂直双管； 2）下分式水平双管； 3）上分式垂直单双管； 4）上分式全带跨越管的垂直单管； 5）下分式全带跨越管的水平单管。 室内采用低温热辐射地板采暖方式，从而降低供热热源温度，提高热源效率； 采暖系统供水或回水管的分支管路上，根据水力平衡要求设置水力平衡装置。户外管道进行外保温，以减少热量损失；每组散热器均选用温控阀，使室内温度不超过规范使用限度，同时又满足需求。 2．节电措施 本项目建筑通过光源的合理布局，充分利用自然光，通过对新技术新材料的应用，以尽可能小的能量来造成所需的视觉环境或达到照明效果。 在灯具选择中，选用高效节能电光源和灯具。照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源，充分利用自然光反射照明，节约电能。 项目变电站的位置应尽量靠近负荷中心，采取集中补偿方式，选用无功自动补偿装置，将功率因数始终控制在0.9以上，并防止过补偿，最大限度的减少低压输电损失。 配电所设置无功功率补偿器，该无功功率补偿器采用“△/Y三相共补与单项分补相结合”的无功补偿方式，用以提高用电设备的功率因数。 3．节水措施 该项目生活给水设计中选用水定额中的较低值，使用合格给管材、管件、阀门、止水阀、水表等器材，选用密封性能好、阻力小的新型节水设备，选用节能型水嘴、卫生洁具。 充分利用城市管网的能量，采用分区给水方式，以达到平稳运行、减少能耗的目的，并加强管理，将项目内的管网漏失率降至最低。 4．建材选用措施： 室内采用防火复合门、所有外窗采用铝合金窗、给水管采用新型PPR、排水管采用PVC胶联聚乙烯管材，饰面采用具有质轻、色彩柔和、耐久、耐水等特点的环保型外墙涂料，采用SBS防水工艺，禁止使用已明令淘汰的落后产品。 第六章 ?环境和生态影响分析 6.1编制依据 《建设项目环境保护管理条例》 《内蒙古自治区建设项目环境保护管理条例》 6.2采用标准 《污水综合排放标准》GB8987—1996 《建筑施工场界噪声限值》GBl2523-90 《饮食业油烟排放标准》GWBP5-2000 6.3生态环境影响分析 该开发项目建成后，对当地的生态环境影响主要体现在积极而有利的方面。一是可以改变原有区域破旧形象，提升城市品位；二是生活垃圾得到集中收集处理，生活污水全部进入排污管网，二氧化碳排放量显著减少，项目区生态环境可向良性轨道发展。三是项目实施后，道路两侧及周边增加绿地面积，道路实现柏油化，对人们身心健康有了进一步保障。 6.4环境影响 本项目在开发、建设期和使用期内对环境的影响主要表现在以下几个方面： 1、污废水的影响：本工程在开发、建设过程中不会对周围水体和地下水产生影响，但在建成使用过程中，会产生一定量的污废水，这些污废水如不采取处理措施进行排放就会对周围水体及环境产生不良影响。 2、废气的影响：在本项目开发、建设过程中会产生一定的场尘。 3、固体废弃物的影响：本项目在开发、建设期和使用期都会产生固体弃物。在建设期将产生大量的建筑垃圾，这些垃圾虽然无害，但长期堆放也会产生扬尘及影响建筑施工和市容。在建成投入使用后，主要固体废弃物为生活垃圾，这些废弃物如长期堆放将成为细菌、病毒、蚊蝇的滋生地及扬尘的尘源，对人们的健康将会产生危害，对市容、市貌也将产生一定的影响。 4、噪声的影响：本项目在开发、建设期和使用期均会产生噪声。在建设期由于施工机具（推土机、挖掘机、打桩机、搅拌机、振动棒、电锯等）在使用过程中都将产生噪声。其声源强度达80-100dB（A），将会干扰人们的工作和正常休息。 6.5主要污染源、污染物 ①施工期 原有建筑物、构筑物拆除、场地平整、散装建筑材料的使用和运输等工序会产生建筑垃圾和扬尘； 施工机械运行会产生噪声； 进出施工场地车辆增多会局部阻塞交通。 ②运营期 场区产生生活污水，主要污染物为COD； 场区产生生活垃圾。 内容类型 排放源(编号) 污染物名称 防治措施 预期治理效果 大气污染物 1运输车辆 场尘 　 达标排放 水污染物 2生活污水 CODBOD5SS油 物化污水处理站 达标排放 固体废物 3生活垃圾 生活垃圾 及时清运 综合利用 噪声 加强管理，禁止鸣迪，使厂界噪声符合《工业企业厂界噪声》(GB1234890)Ⅲ类标准。 其他 　 6.6 环境保护措施 1、建筑粉尘 措施：建筑施工过程和建筑材料运输过程均有尘土飞扬，建筑施工单位必须严格按照《环境空气质量标准》（GB3095-96）（见下表），加强施工现场管理，落实防尘措施，文明施工，对建筑材料加以覆盖并经常对施工现场洒水抑尘，减少尘土飞扬。在建设场地的四周应设有围护装备，房屋建筑要实行封闭式施工以防止扬尘的扩散。扬尘受风速大小影响,因此,禁止在大风天气下进行施工和减少建筑材料的露天堆放。同时： (1)施工作业区应配备专人负责，作到科学管理、文明施工；在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。 (2)对作业面和临时土堆应适当地洒水，使其保持一定的湿度，减小起尘量，施工便道应进行夯实硬化处理，减少起尘量。 (3)场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂，防止扬尘的扩散。建议多用商品（湿）水泥和水泥预制品，尽量少用干水泥。 (4)运土方和水泥、砂石等时不宜装载过满，同时要采取相应的遮盖、封闭措施。对不慎洒落的沙土和建筑材料，应对地面进行清理。 标准号 污染物 标准值日平均（㎎/m3） 《环境空气质量标准》（GB3095-96） SO2 0.15 TSP 0.30 NO2 0.12 2、建筑施工噪声 措施：根据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），施工场界最高噪声限值为85dB(A)，夜间不超过55dB(A)。如有特殊情况，需夜间施工的，在不影响周围居民正常生活、学习的前提下，必须到当地环境保护行政主管部门办理夜间施工许可证及相关手续。同时，施工单位必须根据当地的有关规定，向环保局申报，接受环保局对建筑施工噪声的现场管理。 3、建筑垃圾 措施：建筑过程中产生的建筑生活垃圾由建筑施工单位负责及时清运，并交环卫部门的特种垃圾管理站统一处理，对周围环境、居民生活无直接影响。严禁随意焚烧、堆放、丢弃或向河道倾倒，同时建筑垃圾在运输过程中加以覆盖，防止