2021楼市关键词｜重庆集中土拍：转折、理性与信心

  编者按：2021年是重庆房地产市场载入史册的一年，犹如搭乘“过山车”，市场从高潮到低谷再到平稳。2021年上半年，重庆首轮土拍空前高涨，甚至带动整个新房市场热销，存量一度低点；下半年，重庆市场急转直下，成交量、开盘量双双下行，土拍国央企成主流，重庆老牌“开发商”纷纷隐没，年末两个月，各大开发商调整战略、平衡发展，重建市场信心，向着平稳发展前行。

  01高昂激战

  2021年4月28-29日，重庆迎来了空前激烈的集中土拍，两天分六场进行拍卖，共计成交金额635.04亿元，成交楼面均价9133元/㎡，平均溢价率42.99%，其中41宗地块拍卖成交，5宗地块挂牌成交，共有33家企业出手拿地，龙湖、融创增储量超百万方。

  4月28日重庆首轮集中土拍

  4月29日重庆首轮集中土拍

  土拍之火热、激烈，溢价率之高，引发了重庆楼市购房热潮，“供不应求”、“购房热情”、“项目热销”成为5、6月的关键词。

  据统计，5月重庆主城区商品房成交2.95万套，成交面积达到318.08万方，创35个月以来新高；商品房成交均价14117元/平方米，同比涨约16%，创历史新高，并连续6个月出现供不应求的市场现象，商品房库存量持续下降。

  数据来源：克而瑞

  不少楼盘开盘即售罄的例子比比皆是。华侨城云溪都会两次开盘共推出397套房源，开盘首日去化率均达100%；5月21日，江城铭著推出74套房源，开盘首日去化率100%。

  除此之外，绿地重庆城际空间站、龙湖颐天康养学宸名著、十里长江、中建御湖壹号、融创云鼎城等楼盘开盘推新量均超100套，首日去化率且都超过90%。

  不仅如此，此次拿地势头，也直接影响下半年诞生了多个红盘项目：

  龙湖以7311元/平、7991元/平分别拿下的大渡口住宅地块，推出焕城项目，并打造商业配套——龙湖天街，首开热销400多套；招商以10460元/平拿下的西永地块，推出招商渝天府项目，去化较好；融创以14470元/平高地价拿下中央公园地块，推出春华锦改善盘，首期开盘较好。

  02楼市转折点

  7月中下旬以来，多地“打补丁”式调控频出，当月中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条，新一轮楼市调控更加高频化、精细化和全面化。

  各大城市集中供地限价，要求竞自持租赁住宅面积，要求房企新增土地金额不能超过年度销售额40%，甚至要求房企上报拿地资金来源。

  2021年9月10日，恒大暴雷事件的“阴霾”挥之不去，在重庆，恒大在建住宅几乎全线停工、交付延期，引发了购房者强烈的市场观望情绪。

  8月之后，多重影响下，重庆新房成交量急转直下。

  数据来源：克而瑞

  与此同时，受房企暴雷影响，多地土拍新增竞拍门槛的新闻频出，第二次土拍多城为底价成交，达到最高限价的地块也仅占少数，且均有多宗地块终止或流拍，土地市场热度明显下降，重庆在整个房地产市场跌宕下，无一例外。

  重庆首轮土拍规则十分宽松（不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建），房企参拍热度高涨，为确保“控地价、控房价、稳预期”，重庆第二轮集中土拍规则全面升级。

  主要调整以下四点：

  第一，对每宗土地均设置了最高限价，严控溢价率水平，最高限价溢价率设置在6%-15%之间，严格控制地价水平；

  第二，新增“竞自持”环节，报名开发商数量≥2家的地块，当地块价格触顶后，然后竞自持比例，部分地块还引入了“竞品质”的模式；

  第三，增加配建租赁住房指标，此次推出的42宗地块中，有17宗地配有自持租赁住房指标，占比大约40%；此举旨在落实国家保障性租赁住房供给要求，利于加快建立租购并举的住房制度；

  第四，本次土拍还将对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，积极跟进中央“稳地价、稳房价、稳预期”相关举措，也能一定程度上预防房企的金融风险。

  2021年9月24日重庆第二次集中土拍正式开拍，一场42宗地块的土拍，在半小时内低调收场，其中9宗土地提前终止，5宗流拍，26宗挂牌成交，2宗竞拍成交，最高溢价率仅0.43%。

  重庆第二批集中土拍

  中铁二十局以7.8亿元拿下蔡家127.6亩地，楼面价7641元/㎡，溢价率0.43%。

  中海以3.6亿元拿下观音桥16.4亩地，楼面价13300元/㎡，底价成交。

  龙湖、融创、金科等拿地频出的开发商，频频隐没，康田（重庆市地产集团有限公司）、巴南建设集团、成都城投、两江文投、迈瑞城投等为代表的央企、国企、平台公司成为是重庆第二轮土拍拿地的主力，也成为接下来土拍的基调。

  03理性与信心

  2021年10月，“三条红线”政策下的“三道补丁”被重申，“三道补丁”中，除了拿地销售比和商票数据，经营活动现金流也被纳入重点监测指标之一。监管部门明确规定，房企近三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

  接下来，能够拿地的房企，除了企业规模考核，其资金是否充沛，融资能力如何才是决定性因素，如此，各大房企正式调整战略，改变快速拿地，迅速扩张，高杠杆，高周转的发展模式，向着稳定、平衡转变。

  2021年12月11日，牵动业内外心弦的重庆第三批次土拍，落下帷幕，共计出让土地28宗，5宗流拍，23宗土地成交。成交地块中，20宗底价挂牌成交，3宗通过竞拍成交，共揽金275.75亿元。

  重庆第三批集中土拍

  其中，中海以封顶楼面价12426元/㎡，总价9.77亿元，溢价率15%，竞得位于江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03，出让面积66亩的大体量纯住宅地块，达到封顶价后，触发摇号机制。

  相比第二批土拍，除了房企资金不充沛等因素，不少推出的住宅地块，自持比例高、住宅体量小、商业占比等各种令房企“乏力”的硬性要求。

  在三批次土拍中，燃起房企热情的江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03地块，具有体量大、纯住宅的特点，不仅方便操盘规划，让房企也更好“算账”了。

  在经过近三个月战略调整后，与房企纷纷躺平的二批次土拍，此次土拍新增了香港置地、招商蛇口、万科、金茂、建发等大牌开发商的身影。

  看好优质地块、溢价率15%、多家房企激烈竞争......在优质供应、降低拿地门槛的前提下，不少房企已经开始谨慎拿地，积极性有所提升。

  结语

  回顾2021年重庆三次集中土拍，从2021年4月第一轮土拍的疯狂热度，到9月底第二轮土拍遇冷，国央企底价成交成主流，奠定土拍基调，再到如今第三轮土拍回稳，再现封顶溢价，重庆集中土拍经历了一言难尽的一年，也是随行情不断调整、变革的一年。

  乐居财经整理

  据克而瑞数据分析，重庆一批次供地北区为重心，西区和南区有点状供应；二批次西区倾斜度显著提升；为刺激房企投资信心，三批次供地核心区比重显著加大，占比高达41%，同时北区较二批次有所放量。

  龙湖、融创、金科等为代表的重庆头部民企，在第一批次表现突出，随后在规则+金融政策强压下，二三批次民企投资趋于谨慎，康田、城建等国/央企为拿地主力军。

  2021年重庆企业拿地top10

  当下市场需要以稳健经营、回归产品力、好的交付产品带动市场信心。

  在2021年土拍由热转冷转稳，犹如“过山车行情”的一年里，重庆实力派房企持续发力，龙湖、融创、金科、香港置地依旧拿地可建体量超百万方。

  从累计拿地体量可以看出，四大实力房企将成为2022年重庆楼市攻坚力量，其品牌印象、产品价值以及项目销售热度，也将逐步重构楼市信心。

  2022年，让我们一同期待，重庆向新而行。

文章来源:乐居买房