6月一过，便有购房者开始在微信群和后台频频提问，今年下半年绍兴的房地产走势会如何？什么时候是最好的买房时机？

  身在其中，不知其境。

  买房就相当于购买一个城市的股票，是一种长线的投资，所以唯有了解城市发展的全貌，才能看清未来的发展之道。

  在此，我们梳理了与绍兴房地产发展相关的五个关键词，与大家分享。

  绍兴地价，屡创新高

  2021年上半年度，绍兴全大市共计出让涉宅用地 44 宗，出让总面积约 250 万方，成交总金额超 520 亿元。

  对比2020年上半年的土地出让情况，出让总宗数少了 3 宗，出让总面积少了约 4.3 万方，但成交总金额却上涨超过 152 亿元，涨幅高达 41.3%。

  其中，有 2 宗地块的出让和成交，成为今年上半年绍兴土地市场的热门事件：

  ①祥生拿下的则水牌7-2地块，起拍楼面价20879元/㎡，是绍兴首宗起拍楼面价超 2万/㎡ 的地块。

  ②浙江自贸区富睿企业管理咨询有限公司竞得的东二环路与东三路交叉口东北侧地块，成为诸暨首宗破 2万/㎡ 楼面价的土地。

  另外，祥生地产是今年绍兴土地市场上势头“最猛”的房企，拿地总面积约 38 万方，位居拿地面积房企TOP5排行榜第一位，拿地总金额约 66 亿。

  绍兴土地的火热，一方面是享受到了杭州、宁波“集中供地”和“双限”的红利，另一方是受绍兴相对宽松的房地产开发环境和绍兴作为环杭城市本身所具有的发展潜力吸引，再加上各大房企城市公司本身土地储备的需求，使得绍兴成为最佳“标的”。

  房产新政频发，房地产降温显著

  土地市场的热度，影响着大众对于房地产的预期。

  3、4月绍兴土地市场的火热，刺激了新房的成交，越城、柯桥两区成交量不断走高，越城区5月 2739 套的成交量，更是刷新了其 2018 年以来的单月成交记录。

  随即，绍兴出台了一系列的房地产调控政策：

  ①4月9日，发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，要求：严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场；严厉打击房地产企业违法违规行为；严厉打击房地产中介机构违法违规行为；严格规范房地产市场信息发布。

  ②5月8日，发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求：切实加大住宅用地供应，试行公证摇号公开销售，提高预售许可条件，建立健全房地联动机制，加强房地产市场秩序整治。

  ③6月3日，发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求：以网格控房价，完善房价地价联动机制，实行区域限购，提高限售年限。

  ④6月11日，发布《关于贯彻执行限购、限售政策有关事项的通知》和《关于进一步规范市区商品住房销售行为的通知》，这是对6月3日发布的文件做了执行细则的说明。

  从这几份正式发布的文件来看，最具调控效果的是6月3日发布的关于“限购和限售”的政策，绍兴三区内，本市户籍居民限购3套，非本市户籍居民限购1套，很大程度上遏制了“炒房客”的投机行为。

  从6月新房成交套数来看，越城区成交商品新房1451套，环比5月下跌约47%；柯桥区成交商品新房955套，环比5月下滑29%。

  政策降温的效果，肉眼可见。

  房贷利率提升，投资客或将离场

  今年1月，绍兴房贷利率首套房普遍在 5.05%，二套房为 5.25%。

  到了6月，在杭州房贷利率上调之后，绍兴的房贷利率也同步上涨。

  首套房的利率上升至 5.4%，二套房上升至 5.6%，还传出贷款资格审查从严、二手房停贷、放贷时间延长等消息。

  7月初，杭州房贷利率进一步收紧：首套房贷款利率不低于LPR+125BP（5.9%及以上）；二套房贷款利率不低于LPR+135BP（6%及以上）。

  由于绍兴的房贷利率调整一般会滞后于杭州，所以，接下来，绍兴也极有可能出现房贷利率再度上调的可能。

  房贷利率上涨，月供情况计算（仅供参考）

  为何今年房贷利率频频上涨，最主要的原因就是银行遭遇了“两道红线”的限制。

  “两道红线”，划出了银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，中资大型银行（工农中建交，以及国家开发银行和中国邮政储蓄银行）的个人住房贷款占比上限为 32.5%；中资中型银行（如：招商、浦发、中信、民生、光大、广发等）的个人住房贷款占比上限为 20%。

  由于第一季度房贷投放过猛，导致上年的房贷额度急速减少，为了不超越红线，银行就只能通过上调房贷利率的方式，来遏制房地产市场的过度投机行为，减少房贷需求。

  四大产城规划发布

  绍兴城市发展新探索

  2021上半年最受关注的莫过于绍兴“四大产城”：金科旭辉·上河之城、元垄凤北1号康养综合体、绍兴黄酒小镇、绍兴华润置地中心润樾山名邸，规划的发布。

  随着第一和第二产业的外迁，绍兴主城区内出现产业空心化的特征。

  想要城市有活力，唯有在城区发展第三产业。

  不同于过去商业和住宅各自开发的模式，这四大项目对于商业的工程、运营进度都有明确的要求，对于部分商业更是要求开发商在规定的时间内自持，不可售卖。

  所以，对于开发商来说，面对商业这样的重资产，除了全力做好开发和运营，也似乎并无退路。

  另外，这四大产城分别位于不同的板块，也足以见得，政府在规划时，也是考虑到了城市各个板块的均衡发展。

  金科旭辉·上河之城，为则水牌板块带来了大型商业项目，约 6 万方MALL和约 2.5 万方的滨水商业街，所构成的复合商业模式，不仅创造了多元的消费场景，还将大大加速则水牌人居氛围的形成。

  上河之城楼座图丨点击图片查看详情

  元垄凤北1号康养综合体，位于绍兴市人民医院镜湖总院（在建）旁，除住宅外，还规划有康养、商业、医疗、酒店等功能，未来在洋江西路这一带或许将会形成一个康养产业带。

  元垄凤林西路以北1号地块效果图

  绍兴黄酒小镇，位于越城和柯桥两区融合的地带，是一个集产商旅于一体的大型项目，既有着“两区粘合剂”的作用，又承担着“世界黄酒之都，绍兴城市封面”的使命，未来有希望成为以黄酒为核心的绍兴旅游目的地。

  绍兴黄酒小镇规划示意图丨点击图片查看详情

  绍兴华润置地中心润樾山名邸，位于府山脚下，原871芯片厂旧址，由央企华润打造。作为一个古城更新项目，它会将原871芯片厂的三个厂房予以保留，并更新改造成为时尚的商业中心，未来也将成为绍兴古城的“会客厅”。

  绍兴华润置地中心润樾山名邸规划示意图

  点击图片查看详情

  未来社区发展提速

  让城市生活更美好

  在2021年的上半年，还有一个高频词，叫做“未来社区”。

  就在刚刚过去的7月2日，柯桥福全金三角未来社区地块，拍出了封顶楼面价+配建 10240㎡ 的结果，大大超出了大家的预期。

  柯桥福全金三角社区鸟瞰图

  截止目前，绍兴已有上虞鸿雁社区、越城薛渎社区、柯桥福全金三角社区、嵊州白莲堂社区、滨海新区沧海社区，以及新入选浙江省2021年未来社区创建名单的越城外滩社区、柯桥大渡社区、上虞南丰社区、诸暨袁家社区、新昌新民社区。

  作为大城市病解决方案的未来社区，将通过九大场景的建设，为社区内的居民提供全生活链服务需求，提升社区生活品质。

  所以，未来社区的建设，不仅仅是建筑的建设，更多的是软硬件配套和服务的建设，至于究竟会发展成什么样，2 年后柯桥福全金三角社区或许会给我们答案。

  总结以上内容，受“限购限售”政策和房贷利率提升的影响，今年下半年绍兴的房地产市场或许会延续6月的行情，平稳趋冷。

  新一轮的行情，或许将在明年年初才会到来。

  从长远来看绍兴发展城市建设的决心和行动力依然强劲，所以，绍兴的住宅仍是值得长期看好并持有的优质资产。