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浦东周浦板块

小上海步行街 万达旁

「溢泽华庭」现房直接认购

主推建面约55-131㎡1-3房

均价5.6万/㎡ 总价约280万起

项目基本信息

开发商品牌：上海溢哲置业有限公司

占地面积：约6.4万方

可售户数：185套

容积率：2.44

户型面积：55.08㎡-130.79㎡

总栋数：商品住宅5幢

产权年限：70年

车位：约400个

物业：1.5元/平方/月

物业公司：上海启沅物业管理有限公司

绿化率：30.01%

得房率：73-82%

房地联动价：56000元

交付标准：毛坯

户型：55至130平米

项目在售详情

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔项目由6栋16-20F的高层住宅组成，溢泽华庭一期是2017建成的动迁房，已交付入住。此次入市的为二期房源，位于一期西侧，共185套。

2022年9月，上海第三批土拍，金桥集团拿下了周浦东附近的宅地，联动价5.6W。

这是继2021年，浦发东悦城、中建壹府澜庭等新盘狂欢之后，周浦唯一计划上市的新房。

近两年，浦东一共拍了21块地，周浦只占其1，隔壁的川沙，甚至遥远的新场都比周浦多。

看来，周浦仍未打算大肆开发宅地。

不过众多媒体号却认为这个项目必火，难道只因为“张江南”？

1

周浦是上海重镇，向来以繁华著称。

地处外环外，却因其优越的地理位置，持续吸引着张江、陆家嘴、前滩甚至迪士尼的客群。

是浦东首批试点五大夜间经济试点商圈之一，更是“五圈”内唯一外环外的板块。

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浦东新区首批五大夜间经济试点商圈

周浦的高光时刻，还要向前追溯。

浦东十八镇，周浦第一镇。

是周浦在民间流传许久的评价，清朝便享有“小上海”的美誉。

“周道至广，浦汇澧溪”

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周浦自古便是水陆交通要道。

整个南汇的水系都汇聚周浦，又是最靠近上海的集镇，道路交通也很发达。

民国初期浦东南部水道图

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曾负责水上治安和税务的三林巡检司设在周浦。

南汇早期的盐仓、粮食集散地在周浦。

棉花采集和加工地，最早也是在周浦。

那时往来浙江和南汇腹地的物资和商品，都在周浦汇集，浙宁会馆便是浙商为此而建。

民国时期周浦新米的市场行情一度决定十六铺的大米定价。

周浦在城镇化上过早地成熟，过早地实现了“产城融合”。

历史、文化、商业、工业、政治多维度的融合，以及庞大的人口基数。

使得周浦在风貌保留和城镇化发展之间，一直都没有统一的答案。

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以至于现在的周浦既没有统一建成的社区，也没有风貌保留的古镇。

反倒像一个东一块、西一块的缝合怪。

有农田、有风貌保留、有未拆的老街宅邸、有早期的多层老公房、有近期的动迁房、也有新建的商品房。

周浦内部格局划分

走在周浦，看到一个崭新的小区，你以为是核心居住区。

结果再走两步就是老破小。

再走两步还会遇到城中村，再走两步又会出来一个大商场。

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔破碎的周浦老城

这种穿越感和违和感，也正是周浦长期被冠以“城乡结合部”称号的首要因素。

2

即便被人称为“城乡结合部”，即便被人嫌弃城市界面破旧。

周浦依然是浦东置业群体趋之若鹜的板块。

2021年周浦涨幅近乎是大盘的2倍。

主要源于周浦在浦东南部的3点优势。

1、资源全面均衡

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周浦成镇已久，有着厚重的文化和基础设施底蕴。

2021年集中上市的新房，大多位于康桥西部，但因主要仰仗周浦的配套，在房地产的层面，多被当作周浦的新房。

1930年便有了浦东中部第一所西医院-辅善医院。

后改名为周浦医院，2020年升为三乙综合医院。

周浦医院（原辅善医院）

周浦万达广场2009年开业，一度是上海南部的商业活动中心。

远至三林，近至康桥，都曾把万达广场当作溜达胜地。

即便商业活动中心的名头早已被御桥抢走。

周浦万达广场依然是浦东南部最大的商业体，从早到晚，都是人头攒动，热闹非凡。

浦东南部核心商业体排名

文化教育，南汇最早的高中教育便在周浦，近现代文人张文虎、王一亭、傅雷等也出生在周浦。

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔时至今日，周浦是浦东南部唯一拥有双学区的板块（澧溪小学+澧溪中学）。

浦东双学区学校

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔虽然都是3梯队的学校，但对于大多数中产家庭而言，已经够用。

加上众多民办学校的加持，足以满足不同需求的家长。

上海未来科技学校（明珠集团&波士顿未来教育研究院）

城市界面的弊端，在南部的核心居住区已经有所改善。

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔这里小区集中，绿化情况较好，明天华城、御沁园等小区，更是起到了重塑城市界面的作用。

南部核心居住区街景

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔反观周边的几个板块，虽然位置优越，但总有缺憾。

三林是没学区代表板块，进才西校是原新时代小学收购而来，成绩仍有待验证。

御桥没有医疗资源，只能仰仗三林、张江等板块的外部资源。

康桥在新田360广场开业前，最大的商业体就是大润发。

但这些板块都胜于周浦的就是——交通。

周浦唯一的快速路是最南侧的申嘉湖高速。

因为规划缺乏统一性，众多的城中村，催生了众多的断头路，梓营房路、关岳西路等都是其中的典型。

2020年12月26日前，周浦甚至没有一条能用的地铁，唯一的16号线周浦东站附近荒无人烟。

周浦东地铁周边

18号线开通后，周浦的交通才直接和外界产生联系。

说18号线救了周浦，毫不为过。

2、价格非常亲民

浦东南部的核心产业集群：陆家嘴、张江、前滩。

而这些产业的外溢客群，都被周边的板块瓜分掉。

北蔡大华、三林、御桥、康桥、唐镇、周浦。

北蔡大华10-12W，为第一层漏斗。

三林、御桥9-10.5W，为第二层漏斗。

唐镇非学区、周浦7-7.5W，为最后一层漏斗。

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康桥中部和西部为别墅+新房，东部以动迁为主，二手商品房较少，不列入横评。

同样600W。

北蔡大华买老公房、三林御桥买动迁、唐镇非学区高品质商品房、周浦中等品质商品房有学区。

不管你怎么选，周浦都在不断地吸引着被外环内板块过滤后的置业群体。

简而言之，就是便宜。

浦发东悦城凭4.2W的单价，战胜了监狱和公墓，以71.2分收尾。

壹府澜庭等新房，也是打着500W+入住浦东的旗号，期期触发积分，并售罄。

大家因为二手房划算而选择周浦，也因为新房便宜而选择周浦。

资源没有明显短板，房价又不高。

周浦，成为了中产客群理想与现实的妥协之地。

3

周浦的第三点优势是，规划的可期待性强。

张江不断南拓的过程中，周浦受益最大。

复星、达芬奇、西门子、华大基因等全球领先的医药及仪器公司，都已陆续入驻张江医谷。

张江医谷西门子

上海健康医学院在2006年入选“国家示范性高等职业院校建设计划”后，也在不断扩建中。

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相较于康桥更成熟的工业区定位，周浦东部大片的空地，更适合这类产业的落地生根。

从现状来看，周浦的张江南——上海国际医学园区，已经跨过了从0到1的阶段。

张江医谷建成现状

未来不断的扩建、招商、引资，加上张江集团的大力支持，周浦的产业以肉眼可见的速度在成长和转型。

同时，张江集团带来的不只是产业的打造经验，还有教育的进一步补充。

网传，周东体育馆对面规划的初中，是张江集团的，这就让人更加期待了。

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周浦产业的未来正在一点点兑现，但仍有不少路要走。

周浦东地铁站附近，茫茫的空地，仍待开发。

传说中的周浦东双子楼，尚未有动工的迹象。

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未来规划

目前现状

周东体育馆的工期也因种种原因一拖再拖。

围绕周浦文化公园开展的生态绿地规划，目前仍是城中村+荒地的配置。

虽然周浦整体向东、南发展的趋势已经非常明显。

但周浦太大，大到东西边界仍然过着乡村生活。

周浦东部乡村

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔不可否认，规划的会随着时间一点点兑现，毕竟各处的工地确实在实打实的建设中。

但规划落地的周期是不确定的，2011年张江便开始南拓，2013年周浦东站就已开通

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔10年过去了，周浦的规划也不过就落地到这个程度，你还要等下一个10年么？

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔周浦常被拿来和唐镇对比。

同在外环外，同样仰仗张江的客群外溢。

周浦的价格却难以和唐镇一较高下。

唐镇非学区的价格，几乎和周浦最好的小区对标。

这狠狠地打了周浦这个千年重镇的脸。

成也“重镇”，败也“重镇”。

唐镇近乎仅凭借“环境优异”，就分走了张江的中高端客群。

学区，见仁见智，唐镇的家长很认可，但也有人说成绩一般。

虽然环境永远比不上唐镇，但周浦分走了张江的核心产业之一——张江医谷。

都是亲儿子，只是唐镇的增量来自居住，周浦来自产业。

但也到此为止了。

显然短期内周浦没有成体系地开发居住社区的想法，那么改善板块整体居住环境就无从谈起。

不过，位置比他好的，资源没他全；

资源比他全的，价格比他贵；

价格比他便宜的，规划没他靠谱。

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溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔周浦就是这样一个各方面都不强势，却各方面都很均衡的板块。

我们在遗憾周浦不争的同时，也应该庆幸。

周浦没有像某些板块一样，借产业之名，行卖地之实。

如此，周浦还贵么？

整个小区已经处于一个准现房的状态，预计年底可以交房。建筑的外立面和玻璃窗也都已经弄得差不多了，但是小区内部绿化还在施工建造中。

小区局部人车分流，小区进口处就是地下停车场入口，据悉停车费300元/月，生活成本相对很低。

【溢泽华庭】二期项目西侧就是小上海步行街，周边更有万达广场、上海绿地缤纷广场(周浦店)、永乐广场、海印又一城等商业，配套非常成熟。项目在售建面约55-131㎡1-3房，均价5.6万/㎡总价280万起！目前已开盘，现直接认购！

项目户型图如下：

项目周边配套

区位方面，溢泽华庭位于浦东周浦板块，周边配套成熟，生活非常方便

交通配套方面：溢泽华庭距离18号线周浦站直线距离约1.3公里，可选择步行、共享单车或公交车接驳。

商业配套方面：上海浦东周浦╚╗溢泽华庭400-8787-554╔╝

溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔项目位于周浦老镇最为繁华的地段，生活氛围浓厚，并且小区自带商业，项目外围一圈底商，为今后生活提供更多便利。

小上海步行街就在项目南边，是周浦老镇最为繁华的地段了，人间烟火气浓厚，这里的夜市被评为浦东最值得打卡之地。

周边有万达广场、上海浦东周浦╚╗溢泽华庭400-8787-554╔╝

溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔上海绿地缤纷广场(周浦店)、永乐广场、海印又一城等商业，还有康桥的开市客已试运营，从项目出发自驾都很方便。

教育资源方面：上海浦东周浦╚╗溢泽华庭400-8787-554╔╝

溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔溢泽华庭一期目前对口周浦小学文康路校区、上海市傅雷中学，中学在周浦口碑不错！未来，溢泽华庭二期对口这两个学校基本明确！

医疗资源方面：上海浦东周浦╚╗溢泽华庭400-8787-554╔╝

溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔板块内有周浦医院，可完全满足平时基本的就医需求。

休闲方面：上海浦东周浦╚╗溢泽华庭400-8787-554╔╝

溢泽华庭售楼处电话：400-8787-554✔✔✔✔项目2公里范围内有周浦文化公园、周浦体育中心（在建）等配套。其中周浦体育中心占地约100亩，包含了篮球馆、游泳馆、足球场、篮球场、网球场、门球场等多种室内外运动设施，预计将于今年对外开放！

周浦体育中心效果图

项目一房一价表▼

浦东周浦板块

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均价5.6万/㎡ 总价约280万起