这是目前行业内外热议的话题。
现阶段，政企博弈进入深水期，同时地价的“棘轮效应”较为明显。另外房企投资拿地还是相对谨慎。
《孙子兵法》第一句话：“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也”。对于房企来说，拿地即如此。
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道士君拎出4宗地块详解一下：
1、津南海教园地块
海教园，是道士君偏爱的楼市热区，又双叒叕挂地了。
众所周知，“天津特批第七区”、“优质教育导入”、”生态低密人居”，这三大主推手缔造了海教园传奇楼市：土地市场的“群雄争霸”、新房市场的销量节节攀升、购房者的偏爱、区域价值的爆发。海教园2021年卖了4612套，相较火爆的2016年，超出了1000多套，直接创了历史新高。全市热点置业板块中排行第二。
事实上，“海教园的蜕变发展”而引发的“鲶鱼效应”，是当下天津楼市板块迅猛崛起的典型案例。近3年海教园土地热度不减，房企深耕，进驻积极，累计出让9宗宅地，平均楼面价9319元/㎡，平均溢价率13.89%。
这个地块紧邻九年一贯制学校，就是前几天刚刚公布的南开学校敬慧路校区，距离地铁6号线南开大学津南校区站较近。地块周边有城投商业项目。地块占位、轨道交通、配套优势相对突出。
这个地块价值机会点：其一、板块“海教园”保持持续高速发展。其二，地铁旁，紧邻优质教育资源，地段优势突出。其三、新房供需价的增长点。
2、宝坻新城地块
宝坻津宝（挂）2021-017地块，具体位置在嘉禾街与望月路交口处，用地面积约60.5亩，容积率1.6。
这个地块周边教育资源相当丰富：广阳路幼儿园、广阳路小学、宝坻十中、宝坻九中等，还有一所规划幼儿园。
除此之外，一公里范围内有宝坻妇产医院、窝头河公园、潮白河国家湿地公园、地块南侧500处还有规划商业综合体。
可以说，地块周边配套较为醇熟。但是地块所在片区楼市竞争相当激烈，近20个项目销售。整体片区新房售价在13000元/㎡左右。
后续宝坻，还有很多优质地块待出让，感兴趣的朋友们可重点研究。
3、南开昌源里地块
南开、地铁2号线、6号线旁边、黄河道三个关键词，就知道昌源里地块的稀缺和优质。
具体来看，紧邻南开区政府及长虹生态园、南开文化中心，环境优雅，紧邻地铁2号线、6号线长虹公园站、黄河道医院、三十一中、二十九中。配套相当成熟，高端居住区环绕，稀缺价值高，发展潜力较大。
另外，地块指标中，容积率1.43，这在近五年南开出让的宅地中，容积率最低的一块。毫不夸张地讲，真正具备做豪宅项目的基因。
说起南开，是出了名的“豪宅窝”，最直接体现在土地端，价格高，供应少。
回顾近几年南开区楼市变化，2015-2018，南开区仍复刻着“和平区”曾经的王者之路，整体市场处于供不应求的发展态势，尤其是供应端，供量严重不足，有的时候“直接断档”，比如2017年下半年供应量为零，2018年1月、7-8月、10-12月供应也为零，“房荒”二字已成常态化。
2019年，也出现了三个月的空档期，后期由于金地阅千峯、正荣紫阙、保利云禧等高价地接踵入市，释放了28万㎡量的供应量，压抑的市场需求被激活，但是还不能真正解决其改善需求之渴。
2020年，空档期。
2021年，南开区“开闸放粮”了。一口气出了5宗地，其中天拖地块、新裕里地块均高溢价出让。
价格层面，南开区近几年的房价是稳中有升，核心原因：高价地是拉动房价的一把好手，2019年，南开区新房价格再次实现梯度上涨，同比飙升46.1%。2022年最新房价41595元/㎡。单个项目，最新最高均价为63211元/㎡。
这一次，昌源里地块释放，南开的高端市场楼市着实越来越“热闹”了。竞争也会更加激烈，改善的战区，也会随之扩大。
4、西青中北镇南方物流地块
中北镇，终于放地了。
南方物流地块属于西青中北镇板块，在永旺商圈北侧，紧邻曹庄子地铁站，中北镇作为西青最成熟的板块，没有之一，2015-2022年（截至5月）地块周边土地平均楼面价13727元/㎡，平均溢价率3.11%，最高地价16502元/㎡。
这个地块有点特殊，有自售宅地，有部分回购宅地，有商业。
2015-2016年，中北镇无新增土地供应，从2017年龙湖、华侨城以高价地拉开中北镇新序幕，2018年中北镇土地又放空，2019年再次启动，进入开发第三阶段，主要集中在铁路以西新兴片区，2020-2021年，土地市场再次进入无粮阶段。
目前地块旁边在售项目6个，有意思的是，分成了两大阵营，中北镇CBD核心及新中北。
距离地块最近的龙湖首创禧瑞郦城最新洋房成交均价24611元/㎡，小高20540元/㎡，高层19102元/㎡。
西青另两块地，挺有意思的。
武清泗村店、塘沽老城区地块，道士君就上个图看看。
武清泗村店地块
塘沽老城区五车地地块
以上。
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随着天津多项利好政策落地，市场逐步恢复预期，第二批次集中土拍结果究竟会呈现怎样的发展趋势？值得重点关注。
引用阿尔贝·加缪《适度与过度》中的一句话结尾：“弓在紧张状态的顶点马上将直射出最沉重而又最自由的一箭”。
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